В НГУЭУ обозначили актуальные тренды и проблематику инвестиционно-строительного комплекса

В НГУЭУ состоялся круглый стол, посвящённый текущему состоянию и основным прогнозам развития строительного сектора Сибири в ближайшей перспективе. Как отметил, открывая круглый стол, его модератор, начальник управления дополнительного образования НГУЭУ Эдуард Коложвари, в настоящее время отрасль продолжает являться локомотивом региональной экономики 

- Стройка вытягивает экономику страны, по прошлому году, рост в отрасли составил 7%, - приводит данные Коложвари. - По региону из 87 тыс предприятий 9,6 тыс. - строительных и 9,9 тыс. - риэлторских. Их общая доля в ВРП Новосибирской области 16,7%. Отрасль серьёзная, создает много рабочих мест. Мы в каждой учебной группе МВА видим всё больше строителей и их смежников, которые учатся командами. 

Что касается более конкретных цифр, характеризующих текущее состояние строительного рынка, то, как следует из доклада независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, по итогам прошлого года, +42% к объёму продаж в новостройках, на вторичном рынке +21%. Число непроданных квартир в новостройках выросло на 14%. Рост ипотеки по новостройкам – 74%. Новосибирская область заняла 9 место в стране по вводу жилья всего, 5 – по объёмам ввода многоквартирных домов и только 19 – по индивидуальному жилищному строительству. 

- Плюс, в связи со льготной ипотекой образовался «навес» у инвесторов, которые жилье купили, а продать не могут, потому что не подпадают под льготную ипотеку, - говорит эксперт. - Количество непроданных квартир в новостройках, в принципе, не такое большое при продажах прошлого года. Если мы выйдем на обычный объём продаж, то получим «затоваривание» примерно на 70 – 80%. 

При этом, по данным банка ВТБ в Новосибирске, количество выданных ипотечных кредитов по итогам первого квартала текущего года больше, чем по сравнению с прошлогодним периодом. 

- В январе текущего года банк практически столько же ипотечных кредитов, сколько в прошлом году, - сообщает управляющий директор банка по ипотеке Виктория Ферле. - В феврале выдачи просели, но это объективно связано с тем, что банк ввёл субсидирование господдержки. Но в целом первый квартал закрыли с плюсом, несмотря на все ограничения. В этом году повысилась средняя сумма кредита, средний срок. Чтобы снизить нагрузку, клиент вынужден увеличивать срок кредита. Идёт ужесточение правил предоставления ипотеки и увеличивается первоначальный взнос, ужесточились требования к подтверждению дохода, многие банки ввели «документальную ветку», просим клиентов подтвердить доход, в ином случае банк повышает ставку. 

Об ужесточении банковской политики говорит и директор корпоративного бизнеса Сибирского регионального центра АО «Банк ДОМ РФ» Евгений Штихлинг. 

- Стратегическая задача ЦБ, чтобы население не закредитовывалось, влиять на продажи и контролировать чистоту сделок, - поясняет эксперт. - Стали появляться «интересные» компании, которые находят варианты без первоначального взноса. Сейчас ужесточаются требования к мониторингу деятельности таких компаний. Есть ожидания, что эти схемы будут уходить с рынка. Сейчас есть регионы, в которых 70% застройщиков очень плотно взаимодействуют с такими компаниями.

Какие прогнозы?

- Снижение продаж новостроек на 30%, ввода – на 20%, - озвучивает свой прогноз строительного рынка Сергей Николаев. - Рост цены – в пределах инфляции. Пока снижение продаж – 10%. До июля будет работать «ажиотаж последнего вагона». Думаю, до июля будет ажиотаж. Продажи будут расти относительно первого квартала. Но всё равно по отношению к прошлому году будет снижение.

В целом эксперт предполагает снижение объёмов ипотеки по России в целом на 16%. В качестве других тенденций строительного рынка, которые в перспективе получат развитие, Николаев отмечает рост доли малоэтажного строительства, постановку «на паузу» ряда новых жилищных проектов, рост монополизации по рынку.

Со своей стороны, в банковской отрасли ожидают снижения ключевой ставки по ипотеке.

 - Пусть даже оно будет не таким существенным, как хотелось бы, - говорит Виктория Ферле. - С отменой господдержки «ключ» так быстро не снизится. Мы сейчас прорабатываем «траншевую ипотеку». Безусловно, есть субсидирования от застройщика, есть клиент, который сам может субсидировать свою ставку. Возможно, со снижением ключевой ставки это будет более интересно нашим клиентам. Плюс, прорабатываем с ключевыми работодателями специальные программы для их сотрудников. В какой-то мере это заместит программы господдержки.

 По мнению Сергея Николаева, пока в перспективе сохраняется риск дальнейшего социального расслоения вместо возможности приобретения гражданами доступного жилья.

 - Люди покупают квартиры по бешеным ипотечным кредитам, - напоминает Николаев. - А в это время под хорошие проценты на депозитах лежат деньги у тех, кто уже успел. Этих денег сегодня примерно на 102 тыс стандартных двухкомнатных квартир. Одновременно идёт вывод прибыли через лазейку в переуступках со льготной ипотекой.

По мнению Евгения Штихлинга, сохраняются такие риски в отрасли, как рост себестоимости жилья от 15 до 37%, а также нехватка рабочих кадров для строительной сферы.

Что говорит государство

В ходе круглого стола его участники обсудили вопрос и взаимоотношения участников строительного рынка с государственными структурами. Например, как рассказывает начальник отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Новосибирской области Любовь Ястребова, остаётся непростым вопрос постановки объекта на кадастровый учёт при ряде обстоятельств.

 - Как только дом поставлен на кадастровый учёт, вы уже не можете подавать на государственную регистрацию, - сообщает Ястребова. - Однозначно будет приостановление и последующий отказ в регистрации. Ни военная ипотека, ни какие-то просьбы не помогут. Мне часто задают вопрос, можно ли переуступать? В законе чётко указано: переуступка возможна при подписании акта приёма-передачи. Если объект поставлен на государственный кадастровый учёт, заключать отношения переуступки возможно. Но безграничного срока не существует.

Ещё один частый вопрос – расторжение договоров долевого участия как в одностороннем порядке, так и по соглашению сторон.

 - Что на практике происходит? Вы сдаёте соглашение о расторжении договора. Мы говорим: у вас ипотека, частник, когда совершал покупку, использовал кредитные средства, вы одновременно с банком подаёте заявление на погашение ипотеки и расторжение договора, - рассказывает эксперт. - А банк говорит: вы сначала расторгните, принесите нам об этом выписку, и только потом они подадут заявление на погашение записи об ипотеке. Получается, мы с кредитными организациями вас туда-сюда гоняем. Но мы никак не можем погасить обязательства, которых уже нет, а ипотеку оставить.

По словам проректора НГУЭУ по научной работе и допобразованию, советника государственной гражданской службы РФ Дмитрия Куницына, государство в целом заинтересовано в работе и развитии строительного бизнеса как потенциального инвестора. При этом задача самого бизнеса – соблюдать установленные государством законы и правила.

 - Контролёров гораздо больше, чем вы думаете, - говорит Куницын. - В структуре ФНС есть инспекция, которая занимается контролем нарушений в строительной сфере. Если казначейство, КСП чего-то не увидят, то инспекция увидит всё – там есть понимание всей цепочки. Органы власти заинтересованы, чтобы застройщики занимались строительством, инвестированием и при этом платили налоги.